RUNDUM-BETREUUNGS-PAKET IMMOBILIEN­PROJEKT

FALLBEISPIEL

Im Jänner trat ein renommierter Bauträger mit der folgenden Aufgabenstellung an die 21 Unternehmensgruppe heran: Es sollte eines der größten Immobilienprojekte im Seengebiet Österreichs mit unterdurchschnittlichem bzw. gänzlich ohne Eigenkapitalaufwand umgesetzt werden. Nach erfolgter Vorprüfung übernahm die 21 Consulting das Mandat zur Strukturierung einer Bankenfinanzierung sowie Platzierung von nachrangigem Mezzaninkapital als Eigenkapitalersatz. Mit Übernahme des Mandats durch die 21 wurden bereits die ersten Vorgespräche mit potentiell finanzierenden Banken aufgenommen.

Unsere Leistungen bei diesem Projekt

  • Verhandlungen mit Verkäufer
  • Aufbereitung Unterlagen
  • Erstellung Bauträgerkalkulation
  • Liquiditätsplanung
  • Rentabilitätsrechnung
  • Strukturierung Konsortialfinanzierung von 2 Regionalbanken inkl. Verhandlungen
  • Eigenkapital mit Investor aufgestellt
  • Vertriebskonzept inkl. Optimierung der Wohnungsgrößen
  • Erstellung Marketing-Unterlagen (Homepage, Folder, Exposés)
  • Leadgenerierung für Makler über Online und Offline Kanäle
  • Projektcontrolling und Reporting
  • Investor Relations
  • Koordinationsschnittstelle zw. Bank, Investor und Architekt

Projektvolumen im zweizelligen Millionenbereich

Aufgrund eines Projektvolumens im zweistelligen Millionenbereich wurde früh erkennbar, dass ein konsortialer Bankfinanzierungspartner für das Projekt gefunden werden musste. Dies geschah mit Unterstützung der 21 zeitnah. Parallel zu den Bankgesprächen wurde die Rentabilität des Projekts von der 21 gemeinsam mit dem Architekten hinsichtlich Wohnnutzflächen-Maximierung optimiert. Daraufhin erstellten die Finanzierungsexperten der 21 Group eine indikative Rentabilitätskalkulation des Projektes, welche dem Finanzierungskonsortium von der 21 präsentiert wurde. Aufgrund der auf der Kalkulation basierenden Rentabilität des Projekts erteilte das finanzierende Bankenkonsortium eine Finanzierungszusage (aufgeteilt in zwei Finanzierungsphasen: Ankaufs- & Bauphase) unter bestimmten Eigenkapitalvoraussetzungen im März. Durch die Nachverhandlungen der 21 konnten die Eigenkapitalerfordernisse auf 15% deutlich gesenkt werden, jedoch befanden sich diese aufgrund des hohen Projektvolumens immer noch im siebenstelligen Bereich. Dies stellte die 21 Gruppe jedoch vor die Herausforderung, dass immer noch eine Abweichung von der ursprünglichen Voraussetzung des Mandats (keine bzw. geringere EK-Quote) bestand. Die 21 verhandelte daraufhin mit dem Bankenkonsortium, dass der EK-Bedarf durch nachrangiges Mezzaninkapital ersetzt werden kann.

Schnelle Finanzierung ohne Eigenkapital

In Folge strukturierte die 21 ein für Bauträger und Investor attraktiv verzinstes Investmentprodukt (Venture Debt), bei dem der Bauträger 100% Eigentümer der Projektgesellschaft blieb und an einen Investor keine Stimmrechte abgegeben werden mussten. Aus dem 21 Investorennetzwerk wurde ein qualifizierter Investor gefunden, welcher die gesamte Investitionssumme (Ankaufsphase) gezeichnet hat. Nach der erfolgreichen Platzierung des Mezzaninkapitals im Juni wurden von der 21 die Kaufverträge sowie Treuhandvereinbarungen zwischen Vertragserrichter, Verkäufer und Käufer (inkl. Rechtsvertreter und Steuerberater des Verkäufers) koordiniert und auf die Anforderungen des Bankenkonsortiums abgestimmt. Nach Unterfertigung des Kaufvertrages und Bezahlung des Grundpreises holte der Projektentwickler die Baugenehmigung für das Projekt ein. Parallel dazu strukturierte die 21 eine Mezzaninfinanzierung in Höhe von € 400.000,- für die zweite Finanzierungsphase (Bauphase). Die 21 entschied sich gemeinsam mit dem Mandanten aufgrund der reichweitenstarken Öffentlichkeitswirkung für eine Crowdinvesting-Kampagne. Dazu wurden von der 21 mehrere Plattformen zur Angebotslegung einer Crowdinvestingkampagne eingeladen. Nach Durchsicht der Angebote wurden Konditionen von der 21 nachverhandelt und eine Finanzierungempfehlung ausgesprochen. Binnen weniger Wochen wurde auf diesem Weg das benötigte Crowdkapital vermittelt. Damit waren die Voraussetzungen für den Baustart im September geschaffen. Zur großen Freude des Projektentwicklers konnte aufgrund der Platzierungsstärke der 21 das Projekt gänzlich ohne Eigenkapital finanziert werden.

Erfolgreiche Marketing- und Verkaufskampagne

Parallel zur Crowdkampagne wurde die auf Finanz- und Immobilienkommunikation spezialisierte 21 Werbeagentur 21 Group AG (Mutter der 21 Consulting GmbH) damit beauftragt, ein Vertriebs- und Vermarktungskonzept zu erstellen und umzusetzen. Dabei setzte die 21 auf einen Marketing-Mix aus Online (Homepage, Leadgenerierung von Interessenten, etc.) und Offline (Folder, Inserate, Plakate, Print, etc.) Kanälen. In diesem Zusammenhang konzipierte die 21 ein komplettes Corporate Design Paket bestehend aus Name, Logo, Design, Farb-und Bildsprache, etc. Aufgrund der umgesetzten Aktivitäten konnten zahlreiche Interessenten (pot. Wohnungskäufer) generiert werden und zu Käufern konvertiert werden. So konnte der Baubeginn mit einer hohen Vorverwertungsquote gestartet werden. Im Zuge der Bauphase übernahm die 21 Consulting GmbH die Kommunikations- und Reportingfunktion zwischen und für Banken und Investoren. Während der Bauphase konnten zahlreiche weitere Einheiten abverkauft werden. Aufgrund der langjährigen Erfahrung der 21 in der Implementierung von standardisierten Prozessen, der perfekt abgestimmten Zusammenarbeiten zwischen der 21, den Banken, dem Immobilienentwickler, der Baufirma und des Generalunternehmers konnte so das Projekt nach einjähriger Bauzeit frühzeitig erfolgreich fertiggestellt werden. Unmittelbar nach Fertigstellung konnten die Wohnungen ihre letzten Käufer finden.

 

Das fiktive Anschauungsbeispiel ist inspiriert durch reale Projekte, jedoch aus Verschwiegenheits- und Mandantenschutzgründen nicht mit ihnen identisch. Die Handlung dieses Fallbeispiels ist nicht die dokumentarische Darstellung tatsächlicher Vorgänge.